30년 된 아파트 ‘안전진단’ 없이 재건축 가능…재개발 문턱도 낮춘다

◆준공 30년 아파트 곧바로 재건축 절차 착수

정부는 우선 준공 30년이 넘은 주택은 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용하고 조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간을 최대 3년 단축한다.

지금은 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했지만 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능해 진 것이다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 된다. 

준공 30년이 넘었을 때는 추진위 구성을 할수 있고 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합 설립 추진 병행도 가능하다.

재개발 노후도 요건도 완화된다. 

현재는 30년 이상 건축물이 전체 3분의 2를 충족해야 사업에 착수할 수 있었지만 앞으로는 노후 주택이 60% 정도만 돼도 재개발이 가능해진다. 

사업성 제고를 위해 사업 초기 자금지원, 재건축부담금도 합리화한다.

재건축 부담금 완화를 위해 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등을 위한 부담경감 개정법이 3월부터 시행된다.

공사비 갈등을 예방하고 갈등 발생시 조기 해소 기반 마련을 위해 표준계약서도 조기 배포한다. 

또 지자체 도시분쟁조정위원회의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부과해 실효성을 제고하면서 신속한 갈등 해소 지원을 추진한다.

◆비아파트 건축 규제 대거 완화…세대수 제한·방 설치 규정 폐지

도심 내 다양한 유형의 주택공급 확대를 위해 비아파트 건축 규제도 개선한다. 

먼저 도시형생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 현재 300세대 미만인 세대수 제한을 폐지한다. 

또 현 전체 세대 수 절반까지만 방 설치가 가능했던 규정도 없앤다.

주차장 기준도 공유차량 주차면수 설치 시 1대당 일반 주차면수 3.5대를 적용하는 방식으로 완화한다.

중심상업지역에 도시형생활주택을 건설하면 주상복합이 아닌 단일 공동주택(주택 100%)으로도 건축을 허용한다. 

또 그간 오피스텔에 금지됐던 발코니 설치를 전면 허용해 주거용 오피스텔 공급을 촉진한다.

세제·금융 지원에서는 향후 2년간 준공되는 신축 소형 주택(60㎡ 이하, 아파트는 제외)에 대한 원시취득세를 최대 50% 감면한다.

아울러 구입 부담 경감을 위해 개인의 경우 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하)은 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택수에서 제외한다.

등록임대의 경우 소형 기축 주택은 향후 2년간 구입·임대등록(매입임대)하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다.

등록임대 사업 여건도 개선한다. 임대의무기간(현재 10년)이 완화된 단기 등록임대를 도입해 소형 임대주택 공급을 활성화한다.

◆공공주택 14만 가구 공급…신규택지 5만호 추가 확보

신도시 등 공공주택 공급도 확대된다. 올해 건설형 공공주택으로 당초 계획(12만 5000가구)보다 많은 14만 가구 이상이 공급(인허가)된다.

한국토지주택공사(LH) 택지 중 미매각 부지는 입지·수요 등을 검토해 공공주택 용지로 전환하고, 민간 매각 토지 중 반환 용지를 공공주택 용지로 전환해 공공주택을 추가 공급(5000가구+α)한다.

민간참여 사업도 확대한다. 민간 부문 참여도 유도하기 위해 택지 매수부담이 적은 민간참여사업을 중장기적으로 LH 연간 물량의 최대 30%(2027년·인허가 기준)까지 확대한다.

신규 택지와 토지이용 효율화를 통해 총 5만 가구의 물량도 추가 확보하기로 했다.

지자체 개발제한구역(그린벨트) 해제 가능 물량 및 유휴부지 등을 활용해 수도권 중심으로 올해 2만 가구 규모의 신규택지를 발굴한다.

또 수도권 신도시의 토지이용 효율화(용적률 5%p 이상 상향, 공원녹지 약 2%p 조정, 자족용지 10~15% 내 협의조정)를 통해 올해부터 3만 가구 이상 물량을 확충한다.

◆PF 대출 저리 전환…건설산업 정상화 유도

안정적 주택공급을 위해 건설산업 정상화도 추진한다. 보증 없이 고금리로 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 받은 사업장이 저금리 PF 대출로 대환할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG) PF 보증을 발급한다.

또 PF 대출 시 부가되는 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증을 확대(3조 원→6조 원)하고, 비주택 PF 보증 도입을 확대(3조 원→4조 원)한다.

자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자를 확대(3000억 원→4000억 원)한다. 사업 추진에 어려움을 겪는 민간 건설 현장은 한국토지주택공사(LH)가 사업성 등을 검토해 매입 후 정상화를 추진한다.

사업성이 저하된 경우 PF 정상화 펀드(2조 2000억 원)를 통한 재구조화로, 조속한 정상화를 지원(캠코)한다.

사회간접자본(SOC) 예산 조기집행 등을 통해 건설 투자도 확대한다. 국토교통부 집행관리대상 예산 56조 원(전년비 5조 5000억 원 증가) 중 19조 8000억 원(35.5%)을 올해 1분기 집중 투자(최근 5년간 1분기 투자비율은 30%)한다.

◆지방 준공 후 미분양 최초 매입 시 ‘주택수’ 산정 제외

이달부터 향후 2년 간 지방 준공 후 미분양 주택(전용 85㎡·6억 원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 주택은 세제 산정 시 주택 수에서 제외된다.

기존 1주택자가 최초 구입 시 1가구 1주택 특례도 적용된다. 다만 법 개정 후 1년 내 미분양을 최초 구입하는 경우 적용된다.

기존 1주택자가 인구감소지역 주택 1채(가액·지역은 추후 발표)를 신규 취득 시 1주택자로 간주해 1가구 1주택 특례가 적용된다.

준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 경우 주택 건설사업자의 원시취득세도 1년 한시로 최대 50% 감면된다. 대상은 올해 1~12월 준공한 취득가액 3억 원·전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로, 올해 12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택이다.

정부는 미분양 추이를 보면서 건설업계의 자구노력(분양가할인 등)·임대수요 등을 고려해 준공 후 미분양 주택을 LH가 매입하는 방안도 추진한다.

문의 : 국토교통부 주택정책관 주택정책과(044-201-3333)·건설정책국 건설정책과(044-201-4597), 기획재정부 경제정책국 부동산정책팀(044-215-2851)·재산소비세정책관 재산세제과(044-215-4312), 행정안전부 지방세제국 부동산세제과(044-205-3836)·지방세제국 지방세특례제도과(044-205-3856)