“재개발·재건축 규제 확 풀겠다 30년 이상 주택 안전진단 없이 바로 재건축 착수”

윤석열 대통령은 1월 10일 노후신도시 재정비가 예정된 경기 고양시 고양아람누리에서 ‘국민과 함께하는 민생토론회’를 열고 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표했다. 민생토론회는 민생 주제별로 진행되는 정부 업무보고로, 윤 대통령이 2024년을 ‘민생 회복의 해’로 만들겠다고 천명한 데 따른 것이다. 1월 4일 경기 용인시 중소기업인력개발원에서 ‘활력있는 민생경제’를 주제로 열린 이후 두 번째다.
이번 민생토론회의 주제는 ‘국민이 바라는 주택’이다. 주택시장의 근본적 안정을 위해선 수요에 부응하는 주택공급이 필수다. 특히 1인가구, 고령화 등 다변화된 주택수요에 부응할 수 있는 유형의 주택공급이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 그러나 2023년 주택 인허가·착공이 위축되고 그중에서도 연립·다세대주택이 크게 감소해 건설 산업과 지역경제 등에도 영향을 미칠 것이란 전망이 나왔다. 이에 정부는 주택공급 확대를 통해 주거안정 기반을 강화하고 건설산업의 활력을 회복하겠다는 방침이다. 크게는 ▲도심공급 확대 ▲다양한 유형의 주택공급 확대 ▲신도시 등 공공주택 공급 ▲건설경기 활력 회복으로 나뉜다.
윤 대통령은 모두발언에서 “국민의 주거 선택 자유를 보장하고 국민이 원하는 곳에, 원하는 주택을, 원하는 속도로 충분히 공급할 수 있도록 재개발·재건축 규제를 대폭 완화하고 속도를 획기적으로 높이겠다”고 밝혔다. 이어 “안전진단 면제, 용적률 상향, 공공 이주단지 조성 등을 통해 1기 신도시를 포함한 노후 계획도시 재정비를 임기 내 착공하겠다”며 임대사업자와 다주택자에 대한 징벌적 과세 등 과도한 규제도 철폐할 것을 강조했다.
윤 대통령은 민생토론회에 앞서 1월 10일 고양시 일산 신도시 최고령 아파트 단지인 백송마을 5단지를 방문해 주민들의 고충을 경청하기도 했다. 일산 신도시는 1990년대 수도권 주택공급 문제를 해결하기 위해 대규모로 조성된 1기 신도시다. 주민들이 시설 노후화로 인한 각종 불편을 호소해왔지만 과도한 규제 탓에 재건축이 원활하게 이뤄지지 못했다. 윤 대통령을 만난 주민 대표들은 주차공간이 세대당 0.57대에 불과해 주차난이 심각하고 천장 마감재 이탈 및 석면, 곰팡이 등으로 건강이 우려된다고 토로했다. 윤 대통령은 “재건축은 금융, 세제, 기존 거주민의 이주와 같이 가는 문제다. 바로 해결하겠다”며 신속한 추진을 약속했다.
민생토론회를 통해 정부가 내놓은 세부 방안은 재건축·재개발 절차 간소화다. 지은 지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있도록 한다. ‘재건축의 첫 관문’이 안전진단에서 주민들의 정비계획 입안 제안으로 바뀌는 것이다. 이른바 ‘재건축 패스트트랙’ 도입이다. 현재 아파트를 재건축하려면 안전진단에서 위험성을 인정받는 것이 먼저다. 안전진단을 통과하지 못하면 조건을 충족할 때까지 재건축 절차를 밟지 못하고 기다려야 한다. 앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 정비계획 수립, 추진위원회 구성, 조합 설립 등 재건축 절차에 돌입할 수 있다. 안전진단은 사업인가 전까지만 통과하면 된다.

‘재건축 패스트트랙’ 도입
진입 문턱도 낮춘다. 30년 넘은 건물이 전체의 3분의 2 이상이어야 노후도 요건을 충족해 재개발 절차를 시작할 수 있던 것을 60%로 완화한다. 촉진지구 지정 시에는 50%까지 완화한다. 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 재개발 구역에 포함할 수 있도록 정비구역 지정·동의 요건 등을 개선한다. 이렇게 되면 재개발 가능 대상지가 10%에서 20%로 증가하며 토지 공유자 중 4분의 3만 동의해도 ‘동의’가 인정된다.
재건축·재개발조합 설립 때는 공공성 확보 여부, 사업가능 여부 등을 심사해 정부 기금에서 초기 사업비를 구역당 50억 원까지 융자해준다. 초기 단계에서 추진에 속도가 붙을 수 있도록 하기 위함이다. 공사비 갈등으로 인한 사업 중단을 방지하기 위해선 표준계약서를 조기 배포한다.
1기 신도시 등 노후계획도시 재정비를 위해 12조 원 규모의 ‘미래도시 펀드’를 조성하고 신도시 정비 전용 보증상품을 출시해 자금 조달을 지원한다. 통합 재건축 시에는 안전진단을 면제하고 용도지역 변경·용적률을 상향하는 등 사업성을 개선한다는 계획이다. 아울러 주민이 ‘조합’과 ‘신탁’ 중 사업방식을 자유롭게 선택할 수 있도록 하며 필요할 경우 조합·신탁의 장점을 접목한 새로운 사업모델을 발굴한다. 민간과 공공이 동참하는 협력적 거버넌스를 구축해 주민 뜻에 따라 정비가 이뤄지도록 하되 공공이 체계적으로 지원하는 것이 핵심이다. 윤 대통령은 1기 신도시와 관련해 2024년 안에 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구를 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정할 예정이다. 임기 내 선도지구에서 첫 착공을 하고 2030년 첫 입주를 목표로 세웠다.



소형 주택 규제 완화
정부는 주거수요에 적합한 주택공급 활성화 기반의 중요성에 주목했다. 이를 위해 주거사다리 역할을 하는 소형 주택에 대한 공급규제를 개선하고 세제·금융지원을 통해 사업여건을 개선하기로 했다. 우선 도시형생활주택의 세대수 제한(300세대 미만)과 방 설치 제한(전체 세대 수 절반까지만 설치 가능) 규제를 폐지한다.
도시형생활주택을 중심상업지역에 건설할 경우엔 주상복합이 아닌 단일 공동주택으로도 건축을 허용한다. 그간 오피스텔에는 금지됐던 발코니 설치도 전면 허용된다. 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급이 확대될 것으로 전망된다. 앞으로 2년간 준공되는 60㎡ 이하 신축 소형 주택에 대한 원시취득세를 최대 50% 감면하고 도시형생활주택의 융자한도를 상향하며 도시형생활주택·오피스텔의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증한도를 확대하는 등의 지원도 더해진다.
소형 주택의 활용도를 높이기 위한 방안으로는 구입 부담 낮추기, 등록임대 사업여건 개선, 기업형 장기임대 활성화 등이 제시됐다. 정부는 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억 원·지방 3억 원 이하, 아파트 제외)에 대해 취득세·양도세·종합부동산세 산정 시 주택 수를 배제한다. 임대의무기간(현행 10년)이 짧아진 단기 등록임대를 도입해 소형 임대주택 공급도 활성화한다. 대규모 민간임대를 운영하는 임대리츠가 원활히 설립될 수 있도록 대출 가능 기관을 늘린다. 이와 더불어 정부는 기업형 장기 민간임대를 신규 도입하는데 운영주체를 장기 임대리츠로 한정하고 안정적인 수익구조가 가능하도록 규제를 최소화한다. 고령자, 청년 등에 특화된 주거서비스를 제공할 수 있는 기업형 장기 민간임대 사업모델도 마련할 계획이다.
미분양 부담이 없는 공공 신축 매입약정의 매입단가를 현실화하고 물량도 확대한다. 2023년 8000가구였던 물량을 2024년 3만 가구 수준으로 늘린다. 공사비 상승분을 반영할 수 있도록 평가방식을 보완하고 매입상한 단가 및 매입기준 등도 합리적으로 개선한다. 신축매입약정 주택에 대한 PF 보증 도입, 용적률 인센티브도 확대한다.



전세사기 피해지원 강화
이날 발표된 방안에는 전세사기 피해지원에 관한 내용도 담겼다. 피해 임차인의 보증금 회수를 위한 협의매수 및 우선매수권 활용을 지원하고 사각지대 없는 피해자 주거 지원과 철저한 전세사기 예방을 강화하는 게 골자다.
정부는 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해 주택을 감정가에 협의매수하도록 했다. 임차인 외에 다른 채권자가 없는 주택부터 우선 대상으로 삼는다. 감정가가 보증금보다 낮을 경우 임차인이 보증금을 감정가 이내로 감액 조정해야 한다. 경·공매 과정에서는 유찰이 거듭되면서 낙찰가가 낮아질 수 있는데 협의매수를 하면 반환 금액을 높일 수 있다. 채권자가 다수인 경우라면 채권자 간 조정 협의를 거쳐 감정가 이내로 부채총액을 조정한 뒤 LH가 협의매수할 수 있도록 한다. 복잡한 권리관계 때문에 협의매수가 곤란한 경우에는 피해자가 우선매수권을 활용해 낙찰받을 수 있도록 경·공매 대행 및 저리 금융을 지원한다.
협의매수나 우선매수권 활용이 어려운 전세사기 피해자에겐 전세임대 지원을 도입한다. 기존주택 매입입대·전세임대·대체 공공임대 등 맞춤형 3단계 지원체계다. 또 전세사기 피해자가 주거용 오피스텔을 구입할 때 대출을 지원하고 계약 만료 전이더라도 저리 대환대출을 이용할 수 있도록 한다. 현재는 계약 만료 후 임차권등기명령을 받았을 때만 대환대출을 지원한다.
정부는 전세사기를 예방하기 위해 공인중개사의 책임을 강화한다. 공인중개사의 잘못으로 계약 당사자가 피해를 입었다면 한국공인중개사협회나 보증보험 회사가 중개사 대신 피해 금액 보상을 보증하는데 연간 보증한도(공제한도)를 위험요인에 따라 상향·차등화하기로 했다. 임대차분쟁조정위원회 조정 사항에는 중개 사고를 추가해 지급 기한을 최대 4년에서 3개월로 대폭 좁힌다. 임대인 체납, 등기부등본에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황, 전세사기 방지 특약 등을 중개사가 직접 확인하고 설명하는 의무도 생긴다. 다가구주택은 1개 등기에 여러 임차인이 존재해 선순위 보증금 확인이 반드시 필요하다.

공공주택 14만 가구 공급
정부는 2024년 공공주택 공급물량을 14만 가구 이상으로 확대한다. 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 신규 택지를 조성, 수도권 신도시 주택공급 물량을 추가로 확보한다는 구상도 내놓았다. 먼저 LH 택지와 민간에 매각된 토지 중 반환된 용지를 공공주택 용지로 전환해 5000가구 이상의 주택공급 물량을 확보할 계획이다. 토지 매수자가 원하는 경우 위약금 없이 계약을 해지할 수 있는 ‘토지리턴제’의 적용 대상을 넓히고 시행 기간을 2024년 말까지 1년 연장하기로 했다.
공공주택 사업에 민간 업체의 참여도 확대한다. 민간 참여 사업 비중을 2023년 4%(3200가구)에서 2024년 15%, 2025년 20%, 2026년 25%, 2027년 30% 등으로 단계적으로 확대해나간다. 또 공공주택 사업에 민간 경쟁체제를 도입한다. 공공주택특별법을 개정해 민간이 단독으로 공동주택 사업을 시행할 수 있는 근거를 마련하고 경쟁체제를 위한 택지공급 기준 및 평가제도 등을 마련하기로 했다. 정부는 2024년 하반기부터 민간 시행 공공주택사업이 본격 시행될 것으로 내다보고 LH가 착공할 예정인 물량 일부를 민간 시행으로 전환할 계획이다.
개발제한구역 해제를 통한 신규 택지 조성과 수도권 신도시 내 주택공급 확대 방안도 추진된다. 지방자치단체가 해제할 수 있는 개발제한구역과 유휴부지 등을 활용해 수도권을 중심으로 신규 택지 2만 가구를 발굴한다. 수도권 신도시에서는 용적률을 5%포인트(P) 이상 높이고 공원녹지 비율을 2%P 조정하는 방식으로 토지 이용을 효율화해 3만 가구 이상의 추가물량을 확충한다는 계획이다.
주택공급 사업이 안정적으로 이어질 수 있도록 건설사 자금흐름을 개선하고 사업장별로 재구조화하는 방안도 나왔다. 정부는 공적 PF 대출 보증 25조 원을 차질없이 공급하고 주택도시보증공사(HUG) PF 대출 보증을 발급해 저금리 대출로 대환할 수 있도록 돕는다. 이와 함께 시행사와 대출기관 간 정보 비대칭 해소를 위한 보증기관 상설협의체를 구성하고 PF 관련 정보를 주택 관련 단체에 제공한다.

건설사 자금흐름 개선
우선 사업자가 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하면 주택 건설사업자 원시취득세를 최대 50% 감면해준다. 2024년 준공된 취득가액 3억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택 가운데 12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택이 그 대상이다. 정부는 미분양 추이, 분양가 할인, 임대 수요 등을 고려해 미분양 주택의 LH 매입도 추진한다. 앞으로 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡·6억 원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택은 세제 산정 시 주택 수에서 제외할 예정이다. 기존 1주택자가 최초 구입하면 ‘1세대 1주택’ 특례가 적용된다.
이 밖에도 정부는 사업장별 갈등 해소를 위해 공공 참여 사업장은 민관합동 건설투자사업(PF) 조정위원회를 통해 사업기한 연장이나 지체상금·위약금 감면 등을 조정키로 했다. 민간 사업장에 대해서는 건설분쟁조정위원회의 조정 기능을 강화해 시공사와 시행사 간 공사비 분쟁 등을 해소할 수 있도록 한다는 방침이다. 사업 추진에 어려움을 겪는 민간 사업장은 공공주택사업으로 전환해 LH가 직접 사업을 시행하거나 타 시행사·건설사에 매각하는 방안도 추진된다.

이근하 기자 

(www.korea.kr)