“6억 넘으면 안돼!” 대출 문턱 높여 투기 막고 집값 잡는다

이재명정부가 6월 27일 첫 번째 부동산 대책으로 강력한 주택담보대출 규제책을 내놓았습니다.
한마디로 ‘무리한 대출을 내서 집 사는 것을 앞으로는 어렵게 만들겠다’는 내용입니다.
당시 서울 아파트 가격은 21주 연속 상승하고 있었습니다. 집값이 너무 들썩이자 정부가 “계속되는 집값 상승을 막기 위해 대출을 더 조이겠다”고 단속에 나선 것이고요. 새 부동산 대책엔 구체적으로 어떤 것이 있는지 차근차근 살펴보겠습니다.

“6억 원까지만 빌릴 수 있다”
가장 달라진 것은 주택담보대출 한도입니다. 앞으로 수도권이나 규제 지역에서 집을 살 때는 소득이 아무리 많거나 사려고 하는 집값이 아무리 비싸도 6억 원 넘게는 은행이나 금융기관에서 빌릴 수 없게 됩니다. 주택담보대출의 한도가 최대 6억 원으로 제한되기 때문이죠.
이때 말하는 규제 지역엔 먼저 서울 전역 25개 자치구와 경기 과천시·하남시·성남시 분당구, 세종시 등이 포함됩니다. 그 밖에도 경기 지역은 수원·안양·군포·광명·구리·의왕시가, 인천은 연수구·남동구·서구가, 부산은 해운대구·수영구·남구가 포함됩니다. 특히 서울 강남·서초·송파·용산구는 투기 지역 혹은 투기 과열 지역으로 지정됐죠. 집값이 과열된 지역을 중심으로 집값 상승을 막기 위한 정책입니다.

1주택 이상은 대출 못 받아
또 다른 주의점은 1주택 이상을 가진 사람이 집을 더 사려고 할 때 아예 대출 자체가 안 나온다는 것입니다. 2주택자가 늘어나는 것을 막고 이를 통해 투기를 원천적으로 봉쇄하겠다는 계획이죠. 만약 1주택 보유자가 새로 집을 사고 싶다면 반드시 기존 집을 6개월 내 팔고 6개월 내 새 집으로 이사를 해야만 대출이 가능해집니다.
난생처음으로 집을 사는 사람도 수도권이나 규제 지역 안에 있는 집을 구입하려고 하면 주택담보대출비율(LTV)이 70%까지만 나옵니다. 기존엔 집값의 80%까지 대출이 가능했지만 그 한도가 줄어든 겁니다. 또한 6개월 안에 반드시 이사해서 실거주를 해야 합니다.

전세 끼고 ‘갭투자’ 못한다
‘갭투자’를 할 때 주로 사용했던 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’도 앞으로는 금지됩니다. 예를 들어 그동안은 A씨가 5억 원짜리 아파트를 살 때 현금 없이도 4억 원의 전세금을 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 할 수 있었습니다. A씨가 아직 등기 이전을 하지 않아 그 집의 주인이 아니어도 조만간 구입해서 등기를 이전한다는 전제 아래 전세대출을 먼저 받을 수 있었기 때문이죠. 돈 없이도 집을 산 뒤 세입자를 들여 바로 수익을 보는 것이 가능했지만 앞으로는 이 같은 대출이 어렵습니다. 정부는 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 투기 수단으로 악용될 수 있다고 보고 금지 결정을 내린 것입니다.
또한 정부는 앞으로 신용대출을 자신의 연봉보다 더 많이 빌리지 못하도록 했습니다. 연봉이 4000만 원이면 신용 대출도 최대 4000만 원까지만 가능합니다. 과도한 대출을 통한 집값 상승을 막기 위한 결정인 거죠.
서민을 대상으로 한 디딤돌·버팀목 대출의 한도도 20%가량 낮췄습니다. 디딤돌 대출은 내 집을 처음으로 사려는 무주택자 중에서도 시세 5억 원 이하 전용면적 85㎡ 이하의 집을 사려는 이들에게 자금을 빌려주는 국가 정책 대출입니다. 예컨대 일반 디딤돌의 경우 수도권은 종전 2억 5000만 원에서 2억 원으로 줄고 신생아특례는 5억 원에서 4억 원, 신혼부부 대출은 4억 원에서 3억 2000만 원으로 각각 축소됩니다.
무주택자 서민·청년·신혼부부에게 돈을 빌려주던 전세 보증금 대출인 ‘버팀목 전세자금 대출’ 한도도 줄어듭니다. 청년의 경우 기존에는 전 지역 기준 2억 원까지 대출 받을 수 있었지만 앞으로는 1억 5000만 원까지만 가능하며 신혼부부의 경우에는 수도권 주택은 2억 5000만 원, 지방 주택은 1억 6000만 원으로 기존보다 각각 5000만 원, 4000만 원 줄어듭니다. 신생아특례 역시 전 지역 기준 3억 원에서 2억 4000만 원으로 대출 한도가 줄어듭니다.
정부는 또한 올해 하반기부터는 모든 금융회사에 가계 대출의 총량을 절반 수준으로 줄이라고 했습니다. 금융회사들은 이 같은 지침에 따라 올해 하반기부터는 일반 대출은 기존의 50%까지 줄여야 하고 디딤돌·버팀목 같은 정책 대출도 기존보다 25%가량은 축소해야 합니다. 어떤 은행이 올해 상반기에 1조 원가량을 가계 대출로 빌려줬다면 올해 하반기엔 5000억 원까지만 빌려줘야 한다는 얘기입니다. ‘영끌족(영혼까지 끌어모아 대출받는 사람)’, ‘갭투자족(전세 끼고 대출받는 사람)’, ‘패닉바잉족(공포심에 매수하는 사람)’이 집을 살 수 있는 기회를 차단하기 위해서입니다. 은행 대출을 막은 것뿐만 아니라 2금융권에서 대출하려는 이들의 발걸음도 막았습니다. 정부 규제를 받는 금융회사엔 은행뿐 아니라 저축은행, 카드사, 보험사도 포함되니까요.

아파트값 상승곡선 완만해졌다
정부 대책이 발표된 이후 전국의 아파트값은 실제로 그 오름세가 완만해지는 모습을 보이고 있습니다. 한국부동산원이 7월 17일 발표한 자료에 따르면 전국 아파트 가격은 계속 오르고 있지만 그 상승폭은 절반가량으로 줄었습니다. 7일엔 평균 0.04%가 올랐다면 7월 14일엔 0.02%가 상승했으니까요. 수도권도 마찬가지입니다. 7월 7일엔 평균 0.11%가 올랐다면 7월 14일엔 0.07%로 상승 곡선이 완만해졌습니다.
서울은 더 뚜렷하게 상승세가 꺾였습니다. 6월 23일에만 해도 서울 평균 아파트값은 0.43%가 올랐지만 정부의 새 부동산 대책 발표 이후인 7월 7일엔 0.29%를 기록했습니다. 그러나 일각에선 소득은 높지만 현금이 없는 20~30대나 신혼부부가 수도권에 집을 사기 더 어려워진 것 아니냐고 우려하는 목소리도 나오고 있습니다. 새 정부의 부동산 대책이 아무쪼록 이 같은 우려를 잠재우고 ‘내 집 한 채’ 갖길 소원하는 서민들의 어려움을 덜어주는 쪽으로 작용하길 기대합니다.

송혜진 조선일보 기자 

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