수도권 158만 호 등 270만 호 공급 규제 풀고 민간활력 높인다

▶원희룡 국토교통부 장관이 8월 16일 정부서울청사 브리핑실에서 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표하고 있다.│연합

‘국민 주거안정 실현방안’ 발표
정부가 국민의 주거안정 실현을 위해 앞으로 5년간 전국에 270만 호의 주택을 공급하기로 했다. 구체적으로 서울에 50만 호를 비롯해 수도권에 총 158만 호, 지방은 광역·특별자치시에 52만 호 등 총 112만 호를 공급한다는 방침이다.
정부는 8월 16일 부동산관계장관회의를 열어 이런 목표를 담은 ‘국민 주거안정 실현방안’(8·16 대책)을 발표했다. 윤석열정부의 첫 번째 주택 공급 대책이다. 이번 대책에 일관되게 적용되는 열쇳말은 ‘수요자’와 ‘민간’이다. 수요가 많은 곳에서 수요자 선호 변화에 맞춰 다양한 유형의 주택을 공급하고 민간 주도의 창의적인 주택 공급 활성화에 주안점을 두겠다는 것이다.
추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 “정부는 그간의 주택 공급 방식을 전면 재검토하고 주택정책 패러다임을 과감히 전환하고자 한다”며 “공급자 위주의 단순 물량 확보 중심에서 수요자 위주의 양질의 주거환경 제공에 정책의 초점을 맞춤으로서 주거 안정에 서민과 중산층 삶의 질 개선까지를 목표로 하는 포괄적 주거 공간 혁신을 추진하겠다”고 밝혔다.



재건축 등 민간 정비사업 규제 완화
국민 주거 안정 실현을 위해 정부가 내세운 핵심 전략은 도심 주택 공급 확대이다. 선호도 높은 도심에서 신축 주택이 충분히 공급될 수 있도록 재개발·재건축 등 민간 정비사업에 대한 규제를 완화하고 민간의 창의성을 활용한 새로운 도심 개발 모델을 적극 도입하겠다는 것이다.
정부는 이를 위해 먼저 신규 정비구역 지정을 촉진해 도심 공급 기반 확충에 나서기로 했다. 지방자치단체와 협력을 강화해 규제 완화, 절차 간소화 등을 통해 2023년부터 5년 동안 전국 통틀어 22만 호 이상의 주택 건설이 가능한 신규 정비구역을 지정할 계획이다. 이는 2018년부터 2022년까지 5년 간 신규 정비구역 지정을 통한 주택 공급 물량(약 12만 8000호)보다 70% 이상 많은 수준이다.
지역별로는 서울에서 10만 호, 경기·인천에선 역세권과 노후 주거지 등에 4만 호, 지방은 광역시의 쇠퇴하는 구도심 위주로 8만 호 규모의 신규 정비구역을 지정한다는 목표를 세웠다. 특히 서울에서는 정비계획의 가이드라인을 사전에 제시하는 등 구역지정 소요 기간을 대폭 단축하는 ‘신속통합기획 방식’을 적용하기로 했다.
정부는 서울시를 포함한 수도권 지자체와 지방 광역시를 대상으로 10월부터 추가 정비사업 수요 조사에 들어가고, 신규 구역 지정 후보지에 대해서는 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 사업 컨설팅을 지원하는 등 빠른 사업 시행을 유도하기로 했다.

재건축 부담금 감면·안전진단기준 완화
재건축 활성화의 가장 큰 변수인 재건축 부담금과 안전진단 제도 개선 방향도 이번 대책에 담겼다. 재건축 부담금은 용적률 상향이라는 공적 혜택으로 발생한 초과이익을 일정 수준 환수하는 법적 장치다. 2006년에 도입됐지만 주택경기 침체 등으로 법 적용이 유예됐다가 2018년 재시행돼 2022년 처음으로 부과될 예정이었다.
그런데 최근 몇년 사이에 집값이 크게 올라 현행 부과 기준을 유지할 경우 수도권은 물론 일부 지방에서도 과도한 부담금이 예상된다는 게 정부 판단이다. 과도한 재건축 부담금은 도심 주택 공급 위축으로 이어지는 만큼, 정부는 재건축 사업 자체를 저해하는 수준의 부담금 부과 기준을 현실에 맞게 고치기로 했다.
또 1주택 장기보유자와 고령자에 대한 배려 방안을 마련하는 한편, 임대주택이나 공공분양주택 기부채납분은 부담금 산정 때 제외해 사업성을 높여주는 방안을 추진하기로 했다. 국토교통부는 재건축 부담금의 세부 개편 방안을 9월에 확정한 뒤 이를 반영한 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 전부 개정안을 국회에 제출할 계획이다.
2018년부터 강화된 재건축 안전진단 관련 규제도 다시 완화한다. 재건축의 첫 단추인 안전진단에서는 평가항목 비중이 50%인 구조안전성 점검을 통과하고 이에 대한 공공기관의 적정성 검토 절차도 의무적으로 밟아야 한다.
국토부는 안전진단 통과의 문턱으로 간주되는 구조안전성 평가 비중을 50%에서 30~40% 수준으로 낮추는 대신, 주거 환경과 설비 노후 등 다른 평가 비중을 올리는 방안을 검토 중이다. 이렇게 하면 주차장 부족 등으로 재건축을 원하는 공동주택 단지의 안전진단 통과가 상대적으로 수월해진다.
국토부는 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등을 고려해 탄력적으로 평가 항목 배점을 조정할 수 있도록 하고 안전진단에 대한 공공기관의 적정성 검토도 자자체에서 요청할 때에만 시행하도록 관련 법령 개정을 추진한다.
다만 어렵게 찾은 주택시장 안정 기조가 흔들리지 않도록 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 완화된 안전진단 기준의 적용 범위와 시행 시기 등에 대한 최적의 대안을 연말까지 마련하기로 했다.

▶서울 동대문구 휘경동의 한 역세권 청년주택 신축공사 현장 예상도 모습│연합

‘민간 도심복합사업’ 신규 도입
민간 사업자에게 혜택을 줘 역세권 등에 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합된 단지를 개발하는 ‘민간 도심복합사업’ 제도의 신설 방안도 나왔다. 지금까지 도심복합사업을 통한 주택 공급은 공공 주도로 진행되고 있으나 주민 반발과 공공의 역량 한계 등으로 속도가 나지 않자 민간에 이 사업을 개방하자는 것이다.
민간 도심복합사업은 신탁회사나 리츠 등 민간 자본이 참여하는 특수목적법인(SPC)이 토지 소유주와 협력해 도심, 부도심, 노후 역세권 등에서 고밀도 복합개발을 신속히 추진하는 사업이다. 국토부는 민간 도심복합사업의 유형을 입지 특성에 따라 ‘성장거점형’과 ‘주거중심형’ 두 가지로 나눴다.
성장거점형은 편리한 교통에 힘입어 상업과 문화 거점이 될 수 있는데도 낙후된 지역에서 첨단산업 또는 미래 유망산업 중심으로 개발할 수 있도록 지정하는 곳이다. 주거중심형은 노후도가 60% 이상인 역세권, 준공업지역을 중심으로 지정한다. 50% 이상을 주택으로 채우는 주거 중심의 고밀 개발을 추진하며 용적률 최대 500%까지 상향 등의 인센티브를 준다.
국토부는 이처럼 민간 도심복합사업에 공공사업 수준의 용적률과 세제 혜택, 공원·녹지 기준 적용 등의 인센티브를 부여하는 대신에 개발이익의 일정 비율 이상은 공공임대와 공공분양이 가능하도록 기부채납을 받는 방식으로 환수할 방침이다. 민간 사업자에게 과도한 이익이 돌아가 특혜 시비 등이 발생하지 않도록 이익 상한제 도입도 검토하기로 했다.
민간 도심복합사업에는 통합심의를 적용해 개발계획 수립과 인허가 등 사업 추진이 신속히 진행되도록 지원한다. 국토부는 올해 안에 도심복합개발 특례법을 제정하고 2023년 상반기 후보지를 공모해 사업을 본격적으로 추진할 계획이다.
현재 공공 주도로 추진 중인 도심복합사업에 대해서는 제도 보완이 이뤄진다. 기존 후보지는 신속한 주택 공급 및 혼란 방지를 위해 기존 방식을 유지하고 예정 지구지정 등 후속 조치를 신속히 추진한다. 그러나 주민 동의율이 30% 미만으로 호응도가 낮은 사업장은 복합사업 후보지 철회 후 민간사업으로 전환하는 것을 적극 유도한다. 국토부는 공공과 민간을 합쳐 앞으로 5년 동안 도심복합사업을 통해 모두 20만 호 공급 목표를 세웠다.



연말까지 재해취약주택 해소방안 마련
주택 공급 확대의 궁극적인 목적은 무주택 서민에게 내집 마련의 기회를 넓혀주는 것이다. 국토부는 서민의 내 집 마련을 준비 단계부터 빈틈없이 지원하겠다고 밝혔다. 또 윤석열 대통령의 공약인 청년원가주택과 역세권 첫 집은 통합해 5년 간 50만 호를 공급하기로 했다.
청년원가주택은 정책의 대상이 청년이고 역세권 첫 집은 공급 대상지가 역세권이라는 특징이 있을 뿐 결국 청년층에게 좋은 입지의 주택을 공급하겠다는 취지는 같다는 게 통합 이유이다.
청년원가주택과 역세권 첫 집은 공공택지 개발 또는 도심 정비사업 등의 용적률 상향에 따른 기부채납 물량으로 확보하는 만큼 저렴한 가격으로 공급되는 게 핵심이다. 공급 대상은 만 39세 이하 청년층과 결혼 7년 이내 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등이다. 청년층과 생애최초 주택구입자의 경제 여건을 고려해 40년 이상 장기 대출을 저금리로 지원하는 금융지원도 함께 제공해 초기 부담을 낮춰주기로 했다.
입지는 청년층의 수요가 많은 역세권과 산업시설 배후지 등에 집중될 예정이다. 특히 3기 신도시 등 공공주택지구의 경우 전체 주택공급 물량의 30% 이상과 역세권 정비사업의 기부채납 물량 등은 청년원가주택과 역세권 첫 집 주택 중심으로 공급할 계획이다.
서울시가 서울주택도시공사(SH)를 통해 공급하는 토지임대부 주택이나 도시재생 혁신지구 주택 등도 청년층을 위한 원가주택으로 분류된다. 토지임대부 주택은 의무거주 기간이 끝나면 공공에 환매도 가능하다. 다만 환매 시 발생하는 시세차익의 30%는 공공에 귀속된다. 국토부는 청년원가주택과 역세권 첫 집의 사전청약 일정과 청약제도 개편 방안, 금융지원 강화 방안 등을 담은 청년 주거지원 종합대책을 마련해 9월 중 추가로 발표한다.
8·16 대책에는 반지하와 고시원 등 재해 취약주택 거주자에 대한 주거 복지망 개선 방안도 담겼다. 국토부는 우선 재해 우려 주택에 대한 개보수와 정상 거처 이전 등을 신속히 추진하기로 했다.
고시원과 비닐하우스 등 비주택과 반지하 주택을 LH 등 공공기관이 사들인 뒤 공공임대주택으로 개조하고 매입이 어려운 곳은 침수 방지시설이나 여닫이식 방범창 등 안전 보강 비용을 긴급 지원하기로 했다.
취약주택 거주자에게 공공임대주택 입주 우선권을 주는 등의 이주 지원책도 나왔다. 정부는 2021년 6000호였던 지원 규모를 올해 1만 호 이상으로 늘리고 보증금 일부를 지원하기로 했다. LH 등이 공공임대용으로 사들이는 매입 약정 주택과 전세임대 물량도 2017~2021년 총 3만 9000호에서 2023~2027년에는 15만 호로 늘릴 방침이다.
아울러 공공임대만으로 취약 계층의 수요를 모두 충족할 수 없는 현실을 고려해 민간임대 이주 희망 시 전세보증금 무이자 대출(3000호 이상)을 지원하고 저소득 계층을 위한 주거급여 지원도 대폭 확대하기로 했다.

박순빈 기자

(www.korea.kr)