외국인 주택거래 조사해보니…위법의심 사례 567건 적발

#외국 국적 A씨는 서울 소재 아파트 매수자금 42억원 중 8억 4000만원을 외국에서 수차례 반입했다고 주장하나 신고 의무가 없는 반입 한도(하루 1만 달러)를 과도하게 초과해 정황상 자금 불법반입이 의심되는 상황이다.

#외국인 B씨는 경남 일대 아파트와 다세대주택 19채를 16억원에 매수하면서 6억원의 자금출처에 대해서는 소득증빙 등 일체 소명이 없었다.

정부가 부동산 투기가 의심되는 외국인 거래 1145건을 선별, 집중적으로 조사한 결과 411건(36%)의 거래에서 567건의 위법의심행위가 적발됐다.

국토교통부는 28일 외국인의 부동산 불법행위 단속을 위해 처음으로 실시한 실거래 기획조사 결과를 발표했다.

원희룡 국토부 장관이 28일 세종시 정부세종청사에서 외국인 주택투기 기획조사 결과 및 대응 방안을 발표하고 있다.(사진=국토교통부)

외국인의 주택 매수비율은 전반적인 거래 침체기에도 지속 증가하고 있고 그동안 외국인의 주택 거래에서 해외자금 불법반입을 통한 주택 대량매입, 초고가주택 매수 등 특이동향이 다수 확인됐다.

또 외국인은 국내 주택 취득 시 본국 은행을 통해서도 대출을 받을 수 있어 내국인에 비해 상대적으로 자금 확보 여력이 크며 다주택자 중과세 적용을 위해 필요한 외국인 세대현황 파악 등이 어려워 내국인 역차별 논란도 발생하고 있는 상황이다.

이에 정부는 외국인의 주택 매수가 급증한 지난해부터 올해 5월까지 이뤄진 외국인 주택거래 2만 38건을 대상으로 지난 6월부터 기획조사를 실시했다.

조사 결과, 대상기간 내 거래 2만 38건 중 이상거래 1145건을 선별했으며 이들 거래에 대한 소명자료 징구·분석 등 결과, 411건(35.8%)의 거래에서 모두 567건의 위법의심행위가 적발됐다.

적발된 위법의심행위 중 해외에서 자금을 불법 반입한 것으로 의심되는 사례가 121건으로 가장 많았다.

1만 달러가 넘는 현금을 들여오면서 신고하지 않거나 외국환은행을 거치지 않고 부동산 취득자금을 불법 반입하는 환치기를 이용한 경우다.

경제활동을 할 수 없는 방문동거 비자(F1) 등으로 들어와서 활동허가 없이 임대사업을 한 사례는 57건 적발됐다.

실제 거래대금 지급과 취득세 납부 등은 본인이 하면서 거래계약을 타인 명의로 체결하고 소유권이전등기까지 하는 경우는 8건이었다.

부모-자식, 법인-법인대표 등 특수관계인 사이 편법 증여 의심 사례는 30건 나왔다.

개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받은 후 실제로는 주택 등 부동산을 매수한 경우는 5건이었다.

이번 조사에서 적발된 위법의심행위 567건을 국적별로 분석한 결과, 중국인이 314건(55.4%)으로 가장 많았으며 다음으로 미국인 104건(18.3%), 캐나다인 35건(6.2%) 순이었다.

지역별로는 경기도 지역의 위법의심행위가 185건(32.6%)으로 가장 많았으며 서울 171건(30.2%), 인천 65건(11.5%) 순으로 수도권에서 적발된 위법의심행위가 421건으로 전체의 74.2%를 차지했다.

국토부는 이번에 적발한 외국인을 법무부·관세청·경찰청·국세청·금융위·지자체 등 관계기관에 통보해 수사와 과태료 처분 등이 이뤄지도록 할 예정이다.

향후 외국인의 토지 대량매입, 지분 쪼개기, 이상 고·저가 매수 등 투기성 토지거래 뿐만 아니라 오피스텔 등 비주택 거래에서도 이상동향이 포착될 경우 기획조사를 확대 추진하기로 했다.

외국인 부동산 주요 위법의심행위 적발 사례.

아울러 국토부는 이번 실거래 기획조사 결과를 바탕으로 관계부처와 협의해 외국인 부동산 투기를 차단하기 위한 방안을 마련했다.

우선 외국인이 부동산 취득자금을 국내로 불법 반입하는 것에 대한 상시적인 단속 강화를 위해 국토부와 관세청은 상시 공조체계를 구축하기로 했다. 외국인의 주택 자금조달계획 분석을 통해 선별한 이상거래 자료를 관세청과 반기별로 공유한다.

부동산거래신고법령 개정을 통해 외국인등록(국내거소신고) 대상자에 대해서는 부동산 거래신고 시 외국인등록(국내거소신고) 사실증명서를 제출하도록 하고 부동산 매수 후 해외로 출국하는 외국인에 대한 조사 공백을 예방하기 위해 거래신고 시 국내 ‘위탁관리인’을 지정 및 신고(변경 포함)하도록 할 계획이다.

편법증여 의심행위에 대한 실거래조사를 위해서는 조사대상자의 국내 거주여부를 확인할 필요가 있어 출입국기록을 요청할 수 있는 근거(부동산거래신고법령)도 함께 마련한다.

외국인 특수관계인간(부모-자식) 편법증여 등 위법행위에 대한 조사 강화를 위해 복지부(건강보험공단)가 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 공유 및 교차 검증하는 방안도 모색할 계획이다.

아울러 외국인의 투기성 거래에 효과적으로 대응하기 위해 외국인의 부동산 투기가 우려되는 경우, 시·도지사 등이 대상자(외국인 등)와 대상용도(주택이 포함된 토지 등)를 정해 거래허가구역을 지정할 수 있도록 부동산거래신고법 개정을 추진한다.

임대사업자 등록이 가능한 외국인 체류자격이 불명확한 문제를 해소하기 위해 임대사업자 등록이 가능한 비자 종류를 명확하게 하는 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정도 추진하기로 했다.

이와 함께 외국인 주택 보유통계를 신설, 투기성 거래에 대해 적극 대응한다는 방침이다. 이를 위해 건축물 등기자료와 실거래자료 등 연계를 통한 통계생산 용역을 실시해 시범생산하고 국가통계 승인을 위한 협의를 거쳐 내년 1분기에 공표할 예정이다.

원희룡 국토부 장관은 “내·외국인을 막론하고 부동산 거래 불법행위는 엄정하게 관리해나간다는 원칙 아래 국민의 주거안정을 침해하는 일부 외국인의 투기행위에 대해서는 철저히 단속하겠다”며 “공정한 거래질서 확립과 내국인 실수요자 보호 차원에서 그동안 사각지대에 놓인 외국인 부동산 현황 파악과 투기 근절을 위한 제도개선도 지속 추진하겠다”고 밝혔다.

문의: 국토교통부 주택토지실 부동산거래분석기획단 044-201-3590

(www.korea.kr)